Cara Cepat "MENGAPPRAISAL SENDIRI" Suatu PROPERTI

by: Pak Eka P (belirumah.com)

1. Luas Tanah x Harga Pasaran = A
( harga pasaran bisa tanya "yg ngerti" seperti : orang bank, appraisal, broker dll, tidak disarankan harga NJOP, karena tidak sesuai dgn harga pasaran / market value di daerah tersebut)


2. Luas Bangunan x Harga Bangunan per m2 x Depresiasi = B
luas bangunan = luas bangunan yg berdiri, toal luas lantai 1 lantai 2 dst
harga bangunan = bisa tanya pemborong, arsitek brp pasaran per m2 harga bangunan disuatu tempat pada saat tersebut.
depresiasi = penyusutan, asumsi 5% pertahun dari tahun pembangunan s/d tahun penghitungan sekarang


3. Premium Value = C
bisa bervariasi, dan lebih bersifat intangiable seperti : history (katakanlah pernah ditempati Bung Karno, dulunya rumah dinas Gubernur Belanda dll), Fengshui (tusuk sate, lahan ngantong, diatas bukit, sebelah kuburan dan kamar mayat dll), tanahnya lebih tinggi dari jalan raya, akan dibangun pintu toll depan tanah tsb, sebelahnya lokasi lumpur lapindo, ditemukan tambang emas di dekatnya dst.

A B C = Harga Properti , mudah kan???

Materi INVESTASI PROPERTI 4

Sumber Informasi HOT PROSPECT PROPERTI


1. KORAN ( kalo bisa bermacam koran, karena segmentasinya beda)
2. SURVEY LANGSUNG ke daerah yg kita minati
3. Iklan INTERNET
4. broker profesional ( dateng ke kaya : ERA, Century21, Ray White dll.)
5. BANK
6. NOTARIS
7. PENGADILAN NEGRI (PN) atau AGAMA (PA)
8. ICU RS, RUMAH DUKA, Ruang Praktek DOKTER
9. relasi, teman, saudara dll

Materi INVESTASI PROPERTI 3

MODAL UTAMA sebagai REAL ESTATE DEVELOPER



BERANI & NYALI yang BESAR karena bisnis ini melibatkan :

> UANG BESAR

> MIMPI BESAR

> KNOWHOW yang KOMPLEKS

> ENVIRONMENT yang harus KONDUSIF

> PROFIT yang MENGGIURKAN

Materi INVESTASI PROPERTI 2

Menghitung Tren Pertumbuhan Harga Properti

Oleh: Bapak Eka P (belirumah.com)

Ada beberapa cara untuk menghitung tren pertumbuhan harga properti di suatu daerah / kawasan. Sebaiknya menghitung pertumbuhan itu sebaiknya minimal 3 tahun optimal sd 5 tahun untuk meminimalkan "kerancuan".

1. Versi Pemerintah

Pemerintah, dalam hal ini Dirjen Pajak yang merupakan salah satu instansi dibawah Departemen Keuangan Republik Indonesia, selalu memantau perkembangan harga properti dalam suatu kawasan tertentu dimana tugas itu dilaksanakan oleh KP3 ( Kantor Pelayanan Pajak Pratama ) untuk tingkat Kota atau Kabupaten di seluruh Indonesia.

KP3 selalu mengumpulkan data-data transaksi jual beli properti yang dikumpulkan dari :
1. notaris ( PPAT )
2. camat ( sebagai PPAT Sementara bila di suatu daerah belum ada notaris )
3. broker properti professional ( ERA, RayWhite, Century21 dll )
4. bank
5. pengamatan petugas pajak sendiri di lapangan untuk melakukan penyesuaian nilai apabila ada yang dianggap janggal.

Tren pertumbuhan yang dilakukan oleh Dinas Pajak ini dapat kita lihat di PBB tahun berjalan, dimana bisa kita lakukan perbandingan dari tahun sekarang terhadap tahun-tahun sebelumnya dan akan ditemukan tren kenaikan nilainya.

Biasanya yang naik hanya NJOP bumi (tanah) saja dan nilai NJOP bangunan tetap ( padahal semestinya dari tahun ke tahun NJOP bangunan turun karena terkenai penyusutan karena depresiasi per tahun)

PLUS :
> datanya komplit di seluruh daerah di seluruh Indonesia
> nilainya akurat dan pasti, mudah memperkirakan harga sebenarnya
> NJOP biasanya dipakai untuk perhitungan pajak PPh dan BPHTB

MINUS :
> bias, tidak menunjukkan harga jual beli sebenarnya
> nilainya biasanya dibawah harga pasaran riil saat itu
> nilai bangunan tidak diperhitungkan depresiasinya


2. Versi Real Estate Developer

Real Estate Developer adalah "raja kecil" dilingkungan kompleks yang dia miliki tersebut, sehingga berhak menentukan harga jual unit uni tpropertinya beserta kenaikan harganya.

Untuk mengetahui tren kenaikan harga di suatu real estate khususnya di unit baru ( Primary Market ) bisa dilihat dengan cara membandingkan :
1. unit properti ( rumah, apartement, rusun, ruko, kios dll) dengan tipe yang sama
2. di cluster yang sama
3. dengan tipe yang sama ( LT, LB, spesisfikasi, model )

Dari sini akan ditemukan tren kenaikan harganya, dimana biasanya real estate developer akan melakukan langkah langkah sebagai berikut :
1. perhitungan unit costing dulu per unit properti yang akan dijual
2. mengestimasi berapa lama marketing bisa menjualnya
3. melakukan perhitungan Future Value dari Present Value unit costing-nya
4. memberikan progressive discount, semakin dini semakin besar diskonnya
5. secara bertahap menaikkan harga jual sesuai progres penjualan

PLUS :
> menunjukkan harga transaksi sebenarnya
> harga dinamis, cepat menyesuaikan harga pasar
> data riil didapat langsung di lapangan

MINUS :
> bisa menyebabkan "inflasi" di NJOP
> data sulit didapat bagi orang luar
> bias ( juga), biasanya sengaja dibuat tidak sama dengan harga transaksi sebenarnya yang berdasarkan NJOP


3. Versi Property Investor (very recommended)

Property investor sejati cuma melihat dari satu sisi value aja
> "apakah properti yang akan dia beli tersebut dijual dibawah harga pasar dan bisa dijual lagi dengan harga premium untuk mendapatkan capital gain atau disewakan agar memperoleh positive cashflow in rutin"

PLUS :
> pasti untung

MINUS :
> tidak ada!

Semoga sukses! :)

Materi INVESTASI PROPERTI 1

Dari pemahaman pribadi Bapak Eka P., pendiri belirumah.com,  dan dari pengalaman bertransaksi di dunia properti dan bisnis yang beliau jalani dalam 7 tahun terakhir sejak 2003, secara garis besar ada 2 macam transaksi yang dapat didefinisikan dari kacamata kita sebagai seorang investor sejati, yaitu ada yang berupa Transaksi Bagus (Good Deal) dan sebaliknya disisi lain ada yang dinamakan Transaksi Jelek (Bad Deal).

1. Transaksi Jelek (Bad Deal)
 
Transaksi ini adalah apa yang dilakukan oleh kebanyakan dan hampir semua orang "pecundang investasi" dalam membeli properti. Mereka justru mengeluarkan banyak sekali uang dari kantungnya sendiri bahkan masih di tambah bonus tiap bulan kesulitan menyisihkan angsuran kredit rumahnya, dan kredit baru selesai pada saat gaji juga selesai yaitu pada saat masa pensiun telah tiba.

2. Transaksi Bagus (Good Deal)

Transaksi ini adalah ketika kita beli suatu properti tidak perlu mengeluarkan uang dan hasil pendapatan rutin properti tersebut (cashflow in) lebih dari cukup untuk membayar cicilan KPR-nya,


Anda telah mencapai menjadi "Entrepreneur Rajawali" apabila telah berhasil berbisnis dimana uang sudah benar-benar hanya sebatas "ide" dan anda telah mampu menguasainya, kemanapun anda bergerak dia akan berlari mengejar kejar anda", inilah yang dinamakan Transaksi Bagus.

INTRODUCTION - Selamat Datang!

Hallo!
Saya ucapkan selamat datang di blog saya!


Saya berencana untuk memberikan informasi mengenai segala hal tentang rumah, baik itu tips jual beli rumah, tips renovasi, maupun soal bisnis rumah. Pokoknya segala hal mengenai rumah akan saya usahakan untuk dibeberkan disini! :)


Nama saya Nabila Nailatus Sakina. Saya harap pengalaman saya selama 4 tahun bergelut di bidang bangunan (saya lulusan STM Pembangunan Semarang, jurusan Teknik Gambar Bangunan) dapat membantu Anda semua untuk memperoleh informasi mengenai seluk beluk rumah. 


Terima kasih Anda telah berkunjung.

Regards,
Nabila Nailatus S.